Av. Kemal Güçlü ERDOĞAN
Hukukumuzda kira sözleşmeleri 01.07.2011 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu çatısı altında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) getirdiği ve kiracıları koruma amacını taşıyan birtakım yenilikler, koruma düzeyinin yer yer aşırılaştığı ve taraflar arasındaki dengeyi kiracı lehine ciddi şekilde bozduğu gerekçesiyle sıklıkla eleştirilmiştir. Ne var ki, kiracıyı koruma gayesini güden birtakım maddelerin yürürlüğe girmesi, kiracısı tacir olan işyerleri bakımından Temmuz 2020’ye ertelenmiştir. Böylelikle bir ara yolun bulunması, işyeri kiralarında geçiş dönemi oluşturulması amaçlanmıştır. Bu durum neticesinde, ertelenen maddelerin uygulaması Temmuz 2020’ye değin konutların ve işyeri niteliğinde olmayan diğer taşınır ve taşınmazların (örneğin: arazi) kiralanması ile sınırlı kalmıştır.
1 Temmuz 2020 tarihi ile birlikte TBK’nın kira sözleşmelerine ilişkin ertelenen maddeleri işyeri kiraları açısından da yürürlüğe girmiştir. Kanımızca önem taşıyan yenilikler aşağıdaki gibidir:
1) Depozito Bedeli
TBK’nın 342. maddesinin işyerleri açısından da yürürlüğe girmesi ile birlikte, işyeri kiralamalarında depozito bedeli artık 3 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Kiraya veren depozito bedelinin elden kendisine verilmesini talep edemeyecektir. Bu bedelin kiracı ve kiraya veren adına açılacak ortak vadeli banka hesabına faize yatırılması gerekecektir. Ortak hesaba yatırılan bedel ancak tarafların ortak rızası veya mahkeme kararıyla kiraya verene ödenir hale gelecektir.
Depozitonun senet şeklinde verilmesi halinde de senedin bankaya depo edilmesi gerekecek ve banka yine aynı şekilde ancak tarafların ortak rızası veya mahkeme kararı ile senedi kiraya verene teslim edebilecektir.
Özellikle depozitonun bono veya çek niteliğinde bir senet olduğu hallerde yukarıdaki durum bizce kiraya veren açısından önemli sıkıntılara yol açmaya namzettir. Zira, bono ve çeklere ilişkin zamanaşımı süresi 3 yıl olup çeklerin ibraz süresi 10 gündür. Buna göre bankaya 10 günlük sürede ibraz edilmeyen çekler ile ibraz süresine riayet edilse dahi vade tarihinin üzerinden 3 yıl geçen bono ve çekler kıymetli evrak niteliğini kaybetmektedir. Ülkemizde kiraya ilişkin davaların dahi 1 yılı aşkın süre devam ettiği, istinaf sürecinin 1 yılı bulduğu göz önüne alındığında kiraya vereni zamanaşımı ve ibraz süresini kaçırma riski ile karşı karşıya bırakmamak kanımızca doğru olurdu.
Eğer bankaya depo zorunluluğu bulunmasa idi, kira sözleşmesinin uzadığı hallede kiraya veren vadesi gelen senedin yenilenmesini kiracıdan talep edebilecek ve senet yenilenmediği takdirde de vakit kaybetmeksizin senedi icraya koyma yoluna gidebilecekti.
2) Kira Bedeli Artışı
Türk Borçlar Kanunu altında getirilen yeniliklerden birisi ise Türk Lirası cinsindeki kira bedellerine yıllık bazda yapılacak artışların bir yıllık TÜFE endeksini geçemeyeceği yönünde olmuştur. Erteleme süresi boyunca işyeri kiralarında serbestçe belirlenebilen kira artış oranları Temmuz 2020’den itibaren TÜFE ile sınırlı olacak; yıllık TÜFE ortalamasını aşamayacaktır.
Buna göre, kira sözleşmesinde TÜFE/ÜFE ortalaması yazsa dahi, ÜFE’nin TÜFE’den yüksek seyrettiği yıllarda (genellikle ekonomik olarak buhranlı geçen dönemlerde durum bu şekilde olmuştur) kira bedeli artışı yıllık TÜFE oranı ile sınırlı tutulacak, kiraya veren yüksek ÜFE oranlarından faydalanamayacaktır. Ne var ki, kira sözleşmesinde TÜFE/ÜFE ortalamasının baz alınacağı yazılan ve ÜFE’nin TÜFE’den düşük seyrettiği hallerde kira bedeline yapılacak artış bu iki endeksin ortalaması ile sınırlı tutulacaktır. Bir başka deyişle, kiraya veren bedel artışını TÜFE/ÜFE ortalamasına endekslemenin faydasını göremeyecek zararını çekecektir. Dolayısıyla, Temmuz 2020’den itibaren yapılacak işyeri kira sözleşmelerinde TÜFE/ÜFE ortalama endeksinin baz alınması kiraya veren açısından anlamsız görünmektedir.
Son olarak değinilmesi gereken nokta, yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerine yukarıdaki kuralın uygulanmayacağıdır. Yabancı para cinsinden olan kira borçlarında 5 yıl artış yapılamayacağı kanunda düzenlenmiş olup bu süreç sonrasında yapılacak artışlara ilişkin herhangi bir sınır yer almamaktadır. Ne var ki, bu noktada Türk şahıs ve tacirler arasında yabancı para ile işlem yapılmasını yasaklayan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi dikkatten kaçırılmamalıdır.
3) Muacceliyet kaydı ve ceza koşulu
Bir kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai yaptırım niteliğinde bir bedelin kiraya verene ödenmesi veya zamanında ödememe halinde kira sözleşmesindeki kalan aylarına ilişkin bedellerin de muaccel (ödenir) hale geleceğine dair kayıtlar kira sözleşmelerine sıklıkla konulmaktadır. TBK’nın 346. maddesi bu tür kayıtları geçersiz saymaktadır. Fakat, bu hükmün işyeri kiralarına uygulaması ertelenmiş idi. Bu nedenle, geçiş dönemi boyunca işyeri kira sözleşmelerinde kullanılan muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları geçerli kabul edilmekteydi. Ne var ki, ilgili maddenin kiracısı tacir olan işyerleri açısından da yürürlüğe girmesiyle birlikte muacceliyet kayıtları ve geç ödemeye bağlı cezai şartlar bundan böyle işyeri kiraları açısından da geçersiz kabul edilecektir.
4) Kira ilişkisinin devri
Kira sözleşmelerinde kural olarak kiraya verenin izni alınmadan alt kiracı atanamaz ve kiralanan kısmen veya tamamen 3. şahsa kiraya verilemez. Türk Hukuku’nda uzun süredir var olan bu kurala TBK 323 bir istisna getirmiş ve kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamayacağına hükmetmiştir.
Her ne kadar haklı sebebin ne olduğuna ilişkin bir ifade kanunda yer almasa ve muğlak bir kriter yaratılmış olsa da eskiden kiraya verenin sahip olduğu mutlak veto hakkı bu hüküm sonucunda kiraya verenin elinden alınmıştır. Temmuz 2020 ayının gelişi ve erteleme süresinin bitimi ile birlikte kiraya veren kira ilişkisinin devri noktasında geçmişte sahip olduğu mutlak veto hakkını işyeri kiralamaları bakımından da kaybetmiştir.
Ek olarak, yine TBK 323 uyarınca, kira ilişkisinin devri, devreden kiracının kira sözleşmesi altındaki borçlardan devralan kiracı ile birlikte 2 yıl süreyle mesul kalması sonucunu doğurmaktadır. Bu hüküm de tıpkı diğerleri gibi 01.07.2020’den itibaren kiracısı tacir olan işyeri kiralarına da uygulanacaktır.
5) Bağlantılı sözleşme yasağı
Hukukumuzda, kiracının, kira sözleşmesinin yapılması karşılığında kira ilişkisi ile bağlantısı olmayan bir borca sokulması TBK 340 hükmüyle yasaklanmıştır. Bir başka deyişle, kiraya veren, kira sözleşmesinin yapılmasının koşulu olarak kiracıdan kira ile ilgisi olmayan bir borç altına girmesini talep edemeyecektir. Örneğin, “arabamı alırsan evimi sana kiraya veririm” şeklinde varılan bir uzlaşma neticesinde bir konutun kiracıya tahsis edilmesi halinde kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacak araç alım taahhüdü geçerliliğini yitirecektir.
İlgili TBK 340 hükmü de işyerleri açısından uygulaması ertelenen hükümler arasında yer almaktadır. Bundan böyle bağlantılı sözleşme karşılığında yapılan işyeri kiralamalardaki bağlantılı sözleşme ve taahhütler geçerliliğini yitirecektir.
SONUÇ
Görüldüğü üzere, işyeri kira sözleşmelerine ilişkin önemli nitelikteki pek çok değişiklik Temmuz 2020’den itibaren yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Bu yasaklama ve düzenlemelerden bazıları emredici nitelikte olsa ve sözleşme ile aksi kararlaştırılamasa dahi bunlardan bazılarının aksinin sözleşmede kararlaştırılması veya kapsamının hafifletilmesi mümkündür. Bu konuda daha ayrıntılı bilgi almak için ofisimize e-mail (kgerdogan@aksoyerdogan.com) veya telefon (+90 212 909 07 07) yoluyla ulaşabilirsiniz.