Адвокат Кемаль Гюджлю Эрдоган
Законодательство Турции, касающееся договоров аренды, регулируется в соответствии с Кодексом обязательств Турции («TCO»), который вступил в силу 01.07.2011 года. Реформы, внесенные TCO, регулярно критикуются за то, что они слишком защищают арендаторов и существенно нарушают баланс между сторонами в пользу арендаторов. Однако применение некоторых положений было отложено до июля 2020 года в отношении договоров аренды офисов, где арендаторы являются коммерсантами. Таким образом, законодатель попытался создать переходный период для договоров аренды офисов и смягчить введение различных фундаментальных изменений, внесенных TCO. В результате этого применение отложенных положений оставалось ограниченным в отношении аренды подвижных объектов и недвижимости, кроме рабочих мест (жилища, земля и т.д.) до июля 2020 года.
Кратко говоря, отложенные положения TCO о договорах аренды стали применяться к аренде рабочих мест с 1 июля 2020 года. Как мы видим, значительные изменения такие:
- Оплата залога
Согласно статье 342 Гражданского кодекса Турции, залог, который должен быть уплачен арендатором при аренде офиса, теперь не может превышать 3-месячную арендную плату. Арендодатель не может требовать оплаты залога наличными деньгами. Залог теперь должен быть уплачен на общий банковский счет (счет с процентами), открытый на именах арендатора и арендодателя. Средства, внесенные на общий счет, могут быть выплачены арендодателю только при согласии обеих сторон или решении суда.
Если залог предоставляется арендодателю в форме векселя, то он должен быть депонирован в банке. Аналогично вышеуказанному, вексель должен быть предоставлен арендодателю только при согласии обеих сторон или решении суда.
Предоставление залога в форме векселя, на наш взгляд, может быть проблематичным. Срок давности, применимый к векселям в Турции, составляет три года, и чеки должны быть предъявлены в соответствующий банк в течение 10 дней с даты его выпуска. Чеки, которые не представлены в банки в течение 10-дневного периода предъявления или векселя с датами выпуска старше 3 лет, больше не смогут воспользоваться ускоренными процедурами принудительного исполнения, предоставляемыми законом для ценных бумаг. Учитывая, что даже юридические споры, возникающие из простых договоров аренды, обычно занимают более 1 года для разрешения в Турции, и учитывая, что апелляционные процедуры не менее 1 года, на наш взгляд, более разумно не подвергать арендодателей риску пропуска сроков давности или предъявления.
Предположим на мгновение, что нет обязательства депонировать векселя в банках, тогда арендодатель сможет требовать от арендатора обновления векселя, чей срок выплаты наступил, если и когда договор аренды продлен
- Ежегодное увеличение арендной платы
Другой реформой, которую ввел TCO, было то, что ежегодное увеличение арендной платы больше не может превышать ежегодный индекс потребительских цен (CPI). Ежегодный рост арендных плат был свободно определяемым в договорах аренды для офисов в период отсрочки. Однако сейчас они будут ограничены ежегодным CPI, объявленным Турецким институтом статистики на июль 2020 года.
Доля ежегодного роста ежемесячных арендных плат по договорам, заключенным в Турции, обычно индексируется по среднему значению индекса потребительских цен и индекса цен производителей (PPI). Исторически CPI был выше PPI в Турции в годы экономической стабильности и наоборот в годы экономических потрясений.
Контрактные увеличения, которые будут применяться к ежегодной арендной плате за рабочее место, должны быть ограничены CPI, даже если договор аренды предусматривает учет среднего значения CPI и PPI. Однако в любом случае арендатор сможет получить преимущество от потенциально низкого соотношения PPI в данном сценарии. Другими словами, арендодатель не сможет получить выгоду от индексации ставки повышения до среднего значения PPI и CPI, но будет страдать от этого, если PPI ниже. Из этого следует, что с 2020 года не будет логического обоснования для индексации ставки повышения, применимой к ежегодной арендной плате, по среднему значению CPI и PPI.
Наконец, следует отметить, что арендная плата, которую следует выплачивать в иностранной валюте, не подчиняется вышеупомянутому правилу. Правило турецкого законодательства, применимое к арендной плате в валютах, отличных от турецкой лиры, заключается в том, что увеличение согласованной суммы не может быть сделано до истечения 5-летний период аренды. Однако, нет ограничений на увеличение арендной платы по истечению данного 5-летнего периода. Здесь следует иметь в виду, что турецкие юридические или физические лица в принципе не имеют права проводить сделки в иностранной валюте между собой по распоряжению знаменитого указа президента.
- Клауза об ускорении исполнения и штрафные санкции
Клаузы об ускорении исполнения и штрафные санкции часто применяются в договорах аренды, заключаемых в Турции, и активируются в случае нарушения арендаторами своевременной оплаты. В случае нарушения арендатором своих обязательств, ему необходимо будет выплатить ежемесячную арендную плату за оставшийся срок договора. Статья 346 ГК Турции считает такие клаузы недействительными. Однако это положение относительно аренды офисных помещений было отложено. Клаузы об ускорении исполнения и штрафные санкции, которые активируются в случае нарушения арендатором своих обязательств, поэтому считались действительными на протяжении периода отсрочки для договоров аренды офисных помещений. Однако такие клаузы будут считаться недействительными при заключении договоров аренды офисных помещений начиная с июля 2020 года из-за окончания указанного периода отсрочки.
- Передача контракта
Общее правило по турецкому законодательству заключается в том, что арендованные объекты не могут быть субарендованы третьим лицам без согласия владельца. Статья 323 внесла исключение в это долгое время действовавшее правило турецкого законодательства, предусмотрев, что арендодатель не будет иметь права воздержаться от своего согласия без законной причины.
Хотя этот критерий явно очень неопределенный и законом не приводится разъяснений о том, что следует понимать под «законной причиной», это, тем не менее, лишает арендодателей их прежнего права на абсолютный вето. Арендодатели теперь потеряли свое право на абсолютный вето относительно субаренды объекта третьим лицам, также в отношении договоров аренды офисных помещений.
Кроме того, в случае передачи и перевода договора аренды арендатором третьему лицу, арендатор остается по закону ответственным перед арендодателем за долги третьего лица на протяжении 2-х лет. Это правило теперь распространяется на аренду рабочих мест с 01.07.2020 года.
- Связанные контракты
Согласно турецкому законодательству, заключение или продление договора аренды не может быть привязано к выполнению арендатором обязательства, которое не имеет непосредственного отношения к аренде и/или использованию имущества. Другими словами, арендодатель не имеет права требовать исполнения действия со стороны арендатора в качестве условия заключения договора аренды, которое не имеет никакого отношения к аренде имущества. Например, если недвижимость сдаётся в аренду арендатору за дополнительное обязательство приобрести также автомобиль арендодателя, договор аренды останется в силе, но договор купли-продажи будет считаться недействительным.
Применение указанного выше правила было отложено на неопределенный срок. Связанные обязательства, которые не имеют прямого отношения к аренде имущества, будут теперь считаться недействительными не только для договоров аренды других типов, но и для аренды офисных помещений.
Заключение
Как видно из вышеизложенного, с июля 2020 года вступили в силу существенные изменения в отношении аренды офисных помещений. Хотя некоторые из указанных выше правил являются обязательными и неизменными, другие не являются таковыми и могут быть изменены/ограничены договорами. Для получения дополнительной информации по этому вопросу вы можете связаться с нашим офисом по электронной почте (kgerdogan@aksoyerdogan.com) или по телефону (+90 212 909 07 07).